¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa?

Comprar una casa será una de las decisiones financieras más importantes que tomará en su vida y saber con anticipación cuánto dinero necesitará para comprar la casa adecuada; hará que este proceso sea mucho más fácil.

A continuación, no solo cubriré sus opciones de pago inicial, sino también los costos de cierre típicos que encontrará en su divulgación de cierre, los impuestos a la propiedad, las primas de seguro de propietario aproximadas que determinarán cuánto dinero necesitará para comprar una casa. También explicaremos brevemente las diferencias de seguro hipotecario para cada programa que no afectarán necesariamente su efectivo para cerrar, pero afectarán su pago mensual y esto podría influir en la cantidad de pago inicial que debe dar para mantener su pago según lo presupuestado.

¿Cuál es la cantidad mínima de dinero que necesito para comprar una casa?

La respuesta dependerá en gran medida del precio de la vivienda deseada, la zona donde compre afectando los impuestos y el costo del seguro de vivienda y el programa hipotecario que decida seleccionar. Por el contrario, durante su búsqueda del prestamista adecuado, puede encontrar múltiples programas de préstamos hipotecarios con diferentes nombres, pero en esencia, solo existen las siguientes 4 opciones principales de préstamos hipotecarios con sus pagos iniciales mínimos requeridos:

- Préstamo convencional: para puntajes de crédito más altos, puede comprar con solo un 3% de pago inicial, pero generalmente los compradores prefieren dar un pago inicial del 5% para evitar pagar primas de seguro hipotecario más altas, lo cual explicaré más adelante.
- Préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA): Este es el llamado Programa para compradores de vivienda por primera vez en el que puede comprar una casa con solo el 3.5% de pago inicial.
- El Préstamo del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA): este es el llamado préstamo rural para personas de ingresos bajos a moderados que le permite cerrar con un pago inicial del 0%.
- Préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA, por sus siglas en inglés) de EE. UU.: este préstamo está reservado solo para el personal de servicio activo y veterano y sus cónyuges sobrevivientes. Este préstamo también le permite cerrar con 0% de pago inicial.

Así que ahora sabemos que, a menos que estemos activos en el ejército de los EE. UU. o que tengamos una baja honorable, solo tenemos 3 opciones; un préstamo convencional típicamente con un 5% de pago inicial, un préstamo FHA con un 3.5% de pago inicial o un préstamo USDA con un 0% o sin pago inicial si decidimos comprar en áreas rurales. Sin embargo, la gran mayoría de las compras se reducen a Convencional al 5 % o FHA con un pago inicial del 3,5 %. Esto significa que siempre que encontremos una casa que se venda por $300,000, nuestro pago inicial sería del 5% o $15,000 para un préstamo convencional y $10,500 para un préstamo de la FHA.

¿Por qué los compradores prefieren dar el 5 % en un préstamo convencional si para los prestatarios con puntajes crediticios más altos se puede llegar al 3 %?

Porque el costo de la prima mensual del seguro hipotecario. Cuando los compradores piden prestado más del 80% del precio de compra de la casa, el inversionista del préstamo que asegura su hipoteca requiere que el prestatario pague un seguro hipotecario en caso de incumplimiento en el pago del préstamo. Comprar una casa con menos del 20% de enganche conlleva un riesgo que tú y yo como consumidores debemos asegurar para asegurar el acceso a la financiación. Entonces, imaginemos que encontramos la casa perfecta que se vende por $ 300,000 y nuestro puntaje de crédito medio es 680. El costo de nuestra prima de seguro hipotecario con un pago inicial del 3% sería de $ 232.80 / mes. No obstante, con el mismo escenario, si tuviéramos que dar un pago inicial del 5%, nuestra prima de seguro hipotecario sería de $ 178.13 / mes. Eso es $54.67 menos al mes o $656.04/año por no dar $6,000 adicionales al cierre. Ahora entiende por qué los compradores prefieren el 5% en lugar del 3%.

Entonces, para el propósito de este artículo, continuaremos con nuestro escenario con una compra de $300,000 con un pago inicial del 5% o $15,000 en convencional, 3.5% o $10,500 en FHA y 0% de pago inicial o $0.00 para un préstamo rural o del USDA.

¿Cuáles son los costos de cierre que tendré que pagar al momento del cierre?

La siguiente es una lista de los costos de cierre, la descripción y su monto en dólares siguiendo nuestro escenario de $300,000 que encontrará en su divulgación de cierre. Algunas de estas tarifas, como las primas de seguro del propietario y del prestamista del título, están reguladas por el estado de Texas. El resto probablemente difieran ligeramente de un prestamista a otro, aunque en los últimos tiempos las diferencias son mínimas.
Puntos de descuento: el costo de fijar su tasa de interés expresado como % del monto del préstamo. Cada día, el mercado puede cambiar, por lo que es necesario solicitar el precio. La tarifa típica es del 1% del monto del préstamo.
Tarifa de suscripción: el costo de analizar y aprobar su préstamo oscila entre $ 800 y $ 1200
Tarifa de tasación: el costo de evaluar el valor de mercado que oscila entre $ 600 y $ 900
Cargo por informe de crédito: el costo de obtener el informe con datos de Experian, Equifax y TransUnion.
Tarifa de preparación de documentos del abogado: el costo de preparar los documentos finales para firmar.
Tarifa de determinación de inundación: cada casa debe tener este informe para confirmar al banco si la casa está en una zona de inundación o no. Si se encuentra en una zona de inundaciones, debe tener un seguro contra inundaciones.
Seguro hipotecario: esta tarifa varía de un programa a otro, pero la buena noticia es que no se paga de su bolsillo, sino que se financia. La tarifa varía del 1% al 3,6% del monto del préstamo.
Tarifa de procesamiento: esta tarifa la cobra el profesional que coordina todas las partes y hace que el cierre sea exitoso. Esta tarifa suele ser de $ 500.
Tarifa de servicio de impuestos: informe con un costo de $ 65 a $ 85 que ordena la compañía de títulos para garantizar que los impuestos sobre la propiedad del vendedor estén actualizados.
Seguro de título del prestamista del título: protege al prestamista contra un reclamo legal contra el título de la casa. Esta tarifa está regulada por el estado y, siguiendo nuestro escenario, la tarifa podría ser de alrededor de $ 1,800.
Seguro de título del propietario: lo protege contra pérdidas por problemas de propietarios anteriores que se originaron antes de cerrar la compra y que no se conocían antes de esa fecha. La tarifa es de alrededor de $ 100.
Servicios de registro de títulos: el registro de una escritura informa al público que se ha realizado una transacción o algún otro cambio. Esta tarifa se basa en el número de páginas, pero normalmente es de $85 a $150.
Cuota de liquidación/cierre del título: la liquidación o el cierre es el acto para completar legalmente la ejecución de un contrato entre un comprador y un vendedor. Esta tarifa generalmente varía de $ 350 a $ 450.
Tarifa de certificado de impuestos de título: un informe que detalla las autoridades fiscales individuales de una propiedad que proporciona el valor de tasación, los impuestos impuestos, cualquier gravamen fiscal y/o cualquier exención que se aplique actualmente a la propiedad. Este informe cuesta alrededor de $75.
Prima de seguro de propietario de vivienda: este es el costo para proteger su casa de cualquier daño debido a tormentas, daños a la plomería, techo y similares. El costo está asociado con el tamaño y el valor de la propiedad. Para nuestro escenario, podría oscilar entre $1400 y $2150 al año.
Reservas de impuestos sobre la propiedad y seguro del propietario: cada vez que un comprador financia más del 80 % del valor del préstamo, el banco requiere 3 meses de reservas de seguro e impuestos. Para nuestro caso podría estar alrededor de $2000 a $3000.
Tarifa de transferencia de HOA: la transferencia del propietario y la información de contacto en la asociación de propietarios de viviendas y, por lo general, es de $ 250.

¿Cómo afectarán los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propietario de vivienda al costo total de comprar una casa?
La ubicación de su casa afectará la cantidad de dinero necesaria al cierre, así como el pago mensual, por lo que sería prudente obtener suficiente información antes de comprometerse con un área determinada sin tener números reales. La compra de una casa cerca de la línea del mar requerirá más coberturas, como la cobertura contra tormentas de viento, que aumentará de $100 a $150/mes el costo de la póliza y de $1,200 a $1,800 al cierre. Por el contrario, si su casa de $ 300,000 es, por ejemplo, una de las casas "asequibles" en la subdivisión, probablemente tendrá impuestos mucho más altos que si compra una casa de $ 300,000 que es una de las más caras del área. El costo de los Impuestos a la Propiedad tiene una correlación directa con los valores de las casas que rodean su casa. Una casa de $300,000 en Houston podría tener impuestos de entre $4,500 y $9,000. Eso es de $ 375 a $ 750. Así, una casa rodeada de casas caras y cerca de la línea de mar podría tener un gasto mensual entre impuestos y seguros de $900/mes y una casa más al interior rodeada de casas iguales o más baratas podría tener pagos de $$475/mes. Esa es una diferencia neta de $ 425 / mes solo para impuestos y seguro y $ 1,875 más al cierre, una cantidad que vale la pena hacer algunos deberes antes de tomar decisiones rápidas.

Seguro hipotecario
Se estima que el costo de ejecutar una casa por falta de pago es del 20% del valor de la propiedad. Por lo tanto, cada vez que un comprador financia una casa con un préstamo sobre el valor del 80%, se necesita un seguro hipotecario para reducir el riesgo para el prestamista que otorga el préstamo. Sin embargo, todos los préstamos respaldados por el gobierno requieren un seguro hipotecario independientemente del porcentaje financiado.
Siguiendo el ejemplo usado en explicaciones anteriores de una compra de casa por $300,000 y un crédito de 760+ puntajes para uno o dos prestatarios, tendríamos el siguiente seguro hipotecario para préstamos convencionales:
- Pago inicial del 5 % con un prestatario, el costo sería del 0,31 % o $73,63/mes.
- El pago inicial del 5% con dos prestatarios (mismo puntaje de crédito) costaría 0.22% o $52.25/mes.
- Pago inicial del 10 % con un prestatario, el costo sería del 0,24 % o $57,00.
- El pago inicial del 10% con dos prestatarios (mismo puntaje crediticio) costaría 0.17% o $40.38/mes.
En el programa de préstamos para compradores de vivienda por primera vez o FHA, el seguro hipotecario se cobra con un monto inicial financiado por única vez y una tasa mensual del saldo del préstamo. El préstamo a 30 años siguiendo el mismo escenario de $300,000 con un pago inicial de 3.5% sería el siguiente:
- Un 1,75% o $5.066,25 como monto inicial financiado y un 0,85% o $205,06 como tasa mensual.
Para el USDA o préstamo rural, el seguro hipotecario se denomina tarifa de garantía inicial y es similar a la FHA, pero debido a que el USDA es un préstamo principalmente para prestatarios de ingresos bajos a moderados, las tasas son más bajas. Siguiendo el mismo escenario de $300,000 con tasas de pago inicial del 0% sería el siguiente:
- Una tarifa única de garantía por adelantado del 1 % o $3000 y una tasa mensual del 0,35 % o $87,50.
Finalmente, para los préstamos VA o Veteran Affair para personal militar activo o retirado con honores, las tasas son más altas para el pago inicial y cero para la tasa mensual. La tarifa VA se llama tarifa de financiación. Siguiendo el mismo escenario de $300,000 para la compra de un veterano por primera vez, la tasa sería:
- Una tarifa única de financiación inicial del 2,3 % o $6900 financiada con el préstamo.
- Una comisión del 1,65% o $4.950 si el prestatario da el 5% de pago inicial.
- Una comisión del 1,4 % o $4200 si el prestatario da un pago inicial del 10 %.
Los veteranos que tengan un % de incapacidad estarán exentos del pago de esta cuota.
Conclusión
Entonces, está listo para comprar una casa y su primera pregunta es ¿cuánto necesito para comprar una casa? La respuesta puede variar, pero según el escenario discutido de una compra de $300,000, tenemos cierres recientes en los que los compradores fueron al cierre y recibieron un reembolso por pagar alrededor de $25,000 por el pago inicial y los costos de cierre. Para los préstamos VA, tuvimos cierres en los que el comprador recibió un reembolso de hasta $ 1500 para cobrar y cerrar con una necesidad de $ 5,000. Para los préstamos de la FHA, tuvimos compras de $300,000 con efectivo para cerrar por debajo de $14,000 y préstamos convencionales con un pago inicial del 5% y un cierre total en efectivo de $25,000. ¿Quieres un presupuesto personalizado detallado?